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Investir dans l'immobilier sans apport et à un jeune âge ne serait pas possible? Deux spécialistes tordent le cou à ce postulat.
Avant le Covid-19, l'avenir n'était pas très rose. Il s'est encore assombri, après. Du coup, les Français n'hésitent pas à saisir la moindre opportunité de mettre de l'argent de côté. Le surplus d'épargne de 110 milliards d'euros qu'ils ont accumulé en 2020, est là pour le prouver. Les Français apprennent également à se constituer un complément de revenus grâce à l'immobilier. Et faire ainsi, sans le savoir, de la retraite par capitalisation.
Ces investisseurs sont généralement âgés, pour les plus jeunes, d'une trentaine d'années. Car ils attendent souvent de s'être stabilisés dans leur travail et de s'être constitués un apport important, avant d'investir dans l'immobilier. « Il est possible d'investir dès qu'on est majeur ou quand on rentre dans la vie active, même sans apport », affirment Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre, fondateurs de construire-sa-retraite.com et auteurs de « Investir malin» aux éditions Vuibert. Une prise de position surprenante qui va à l'encontre des habitudes des banques.
Certes, les conditions d'emprunt se sont assouplies depuis six mois mais les heureux élus, surtout s'ils sont jeunes et sans apport, sont rares. La clé réside, selon les deux auteurs, dans la capacité de l'emprunteur à convaincre la banque de la viabilité de son projet. « Les Français n'ont pas la culture de l'investissement. Une demande d'investissement se conçoit comme un business plan. Si vous arrivez à démontrer que votre projet répond à une demande et rapporte plus qu'il ne coûte, la banque n'a aucune raison de refuser votre dossier », assure Alexandre Bruney.
Garder la tête froide
Le premier investissement «malin» est le traditionnel achat de sa résidence principale. « Vous arrêtez de dépenser de l'argent tous les mois pour un bien qui ne vous appartient pas », souligne Laurent Vimont, président de Century 21. Mais il existe d'autres façons de placer son argent dans l'immobilier: de l'investissement locatif à la SCPI en passant par le parking, les résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme), ou encore les locaux commerciaux. Laquelle choisir? Tout dépend de votre profil: risqué ou défensif.
Il est un placement auquel on ne pense pas immédiatement et qui présente pourtant beaucoup d'avantages: un ticket d'entrée réduit, une gestion locative assez souple et simple et, ce qui ne gâte rien, une rentabilité élevée. C'est le parking. « Quand on a un budget serré, le réflexe est de penser à un studio. Mais il y a aussi les parkings qui fonctionnent sur le même schéma que les chambres de bonnes dans les grandes agglomérations, recommandent les deux spécialistes de l'investissement immobilier. Vous ne les achetez pas cher et les louer à prix d'or car la demande est supérieure à l'offre ». Et là encore, l'emplacement est primordial. Votre parking se louera d'autant mieux s'il se situe dans une zone où il est difficile de stationner ou si le prix au m² est élevé.
La pierre est certes un placement gagnant mais pas à tous les coups. Il faut savoir garder la tête froide et conserver à l'esprit que c'est un investissement de long terme. « Il ne faut pas se laisser griser par les succès. Car l'investissement peut vite devenir une addiction, met en garde Alexandre Bruney . Il ne faut pas non plus se laisser abuser par des rentabilités à deux chiffres ou de la défiscalisation ». Une rentabilité à deux chiffres cache souvent une faible demande. Et donc le risque d'une vacance élevée. C'est pourquoi les villes moyennes, redevenues à la mode avec les confinements, ne sont pas forcément l'eldorado. Surtout si elles ne sont pas dynamiques. Mais à l'inverse, un investissement classique, dans une «mine» surexploitée, n'est pas toujours gage de réussite. Mieux vaut parfois privilégier un placement moins conventionnel. À condition qu'il soit rentable, bien sûr.
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